恒大、万科、碧桂园三巨头鼎立 中小房企出路在哪?

来源:国际金融报 2017-09-04 15:39

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随着8月31日融创的“临门一报”,2017年的主要房企中场业绩展示终于落下帷幕。

记者发现,即便限购限贷力度及各项监管措施频频加码,一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施,房企的销售额依然普遍向好。然而高速增长的背后折射出行业集中度提升、规模化竞争加剧却是不争的事实。

强者愈强,寡头争霸,中小型房企的出路在何方?

规模化竞争加剧

2016年首次迈入3000亿规模的恒大、万科和碧桂园,在增量上继续高歌猛进,合同销售额分别为2842.2亿元、2727.5亿元、2409.7亿元,甩开第四名保利地产1000多亿,牢牢地占据了合同销售金额榜的前三名,2017全年冲刺5000亿大关似乎指日可待。

从财务数据来看,恒大今年不追求规模取胜,旨在优化财务结构。

上半年恒大的营业收入同比增长114.84%至1879.8亿元,远远超过万科和碧桂园。此外,恒大上半年成功引入两轮合计700亿的战略投资,并在5、6月份两个月内迅速还清1129亿永续债,力求未来不断降低资产负债率。

万科发挥稳定,各项指标均为行业领先。虽上半年的营业收入同比下降6.66%至698.1亿元,但是净利润同比上涨41.69%至100.53亿元。

2016上半年合同销售额落后于恒大和万科的碧桂园,今年对于规模有自己的野心和执念,加速扩张后一跃超过恒大、万科。这也导致碧桂园面临着一个不可忽视的问题———资产负债率同比增加近10个百分点至88.13%。

有意思的是,恒大、碧桂园、万科这三家房企的销售合同金额在今年上半年和去年同期相差不大,但是恒大今年上半年的营业收入却是另外两家的两倍还多。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《国际金融报》记者,有两点因素造成了这样的结果。

第一是受合作开发比例的影响,虽然恒大在三者中的流量金额最小,但是其权益金额最大,使得恒大结算的营业收入更高;

第二是受结算速度的影响,三四线城市的结算速度普遍比一二线城市的结算速度要快。

中小房企生存之路

数据显示,2009年到2016年,排名前五的房企市占率由4.5%持续提升至12.9%,从第六到第十名,市占率由3.3%提升至5.7%,从十一到二十名房企市占率由2.1%提升至5.7%。从2010年到2016年,二十一名到五十名市占率由3.4%提升至7.7%,从2013年到2016年,排名五十一名到一百名的房企市占率由2.5%提升至3.6%。

瞭望智库副主编王玉光在接受《国际金融报》记者采访时表示,行业集中度提升、兼并整合下的规模化竞争加剧早在几年前已经开始,且受到舆论关注。

未来市场集中度依然存在一定的提升空间,毕竟相比发达国家,中国的这一比例依然处于低位。2016年底,美国前五名和前十名,市占率分别为20%和29%,中国分别为13%和19%。

此前有数据显示,中国TOP200房企总的销售额是62105亿元,根据行业对中国房地产市场体量的乐观估计年销售约10万亿元,如此,在TOP10瓜分5万亿的背景下,如果剩下的TOP30企业又瓜分2万亿,那么中小房企能够抢占的市场份额真的不多了。

8月和富力联手拿下伦敦地块让中渝地产一度刷足了存在感,然而这家原本凭借高端住宅抢占市场的房企,由于区域局限性过强而受到当地房价影响大,加上对未来房地产市场的预判失误,已经将内地所有的地产项目全部出售,目前唯一的业务只剩下海外投资。

和中渝置地有着同样困惑的区域型房企不在少数,深耕区域还是进军全国是摆在它们面前一道棘手的选择题。

相较于中渝置地,闽系军团显得势头强劲,旭辉更是5年剑指3000亿。

然而,同策咨询研究中心总监张宏伟却对闽系房企的激进泼了盆冷水,直言,个别闽系房企,极有可能出现资金断裂风险,恐被其他房企收购股权。

张宏伟向《国际金融报》记者表示,这是源于部分闽系房企较为激进地加了太多杠杆,融资成本里民间资本占有一定比例,因此面临较大风险。

土储大战

除了营业额和利润率,土地储备也是房企一条重要的生命线。

根据中房智库发布的上半年上市房企拿地榜TOP20榜单,碧桂园、恒大和万科分别位列第一、二、四,拿地面积为2133万平方米、1696万平方米、767万平方米,拿地均价分别为3882元/平方米、3154元/平方米、7797元/平方米。

各大龙头房企的拿地表现各异。

碧桂园拿地均价去年上半年为1566元/平方米,同比上涨147%,拿地成本的上涨或源于其回归一线城市战略的加快。碧桂园向来着重发展三四线城市,但是近两年开始布局一二线城市,今年上半年碧桂园在一线城市的拿地总数已经达到了前两年的拿地总和。

万科去年上半年位居上市房企拿地金额榜首,今年上半年新增土地面积767万平方米,较去年同期下降37%,落后于碧桂园、恒大和保利。万科认为,目前土地市场较热而房价下降幅度较小,土地市场竞争依然激烈,所以公司投资拿地会非常谨慎。

曾被贴上“激进”扩张标签的融创今年上半年在拿地力度上小了很多,因为融创在去年10月后就停止在公开市场拿地,目前主要通过并购等方式获得土地。

在王玉光看来,中小房企拿地难是不争的事实,“买不到进场门票”成了常态,但这不意味着没有生存空间。毕竟中国房地产市场空间很大,一二线和三四线有着截然不同的格局和分化,很多三四线小城市,依然是地方诸侯起作用,天然的地域属性赋予了他们拿地和开发上的优势。

纵然成绩单亮眼,不少房企也开始了未雨绸缪。

存在变数的2017下半场,房企逐渐渗入商业、长租公寓、产业地产、特色小镇等领域,中场哨声结束,新的战役也即将打响。返回南通365淘房>>

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